{"id":15059,"date":"2013-05-09T13:39:52","date_gmt":"2013-05-09T11:39:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/?p=15059"},"modified":"2013-05-09T14:48:49","modified_gmt":"2013-05-09T12:48:49","slug":"renovierungsklauseln-im-mietvertrag-wer-muss-wann-was-machen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/renovierungsklauseln-im-mietvertrag-wer-muss-wann-was-machen","title":{"rendered":"Renovierungsklauseln im Mietvertrag &#8211; Wer muss wann was machen?"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><em>Renovierungs- oder Sch\u00f6nheitsreparaturklauseln sind im Mietrecht eines der meistdiskutierten Themen. In Mietvertragsformularen enthielten sie lange Zeit einen starren Fristenplan. Er regelte, welche R\u00e4ume der Mietwohnung der Mieter nach wieviel Jahren renovieren sollte.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Die Rechtsprechung sah darin jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gegen\u00fcber dem Vermieter. Dennoch sind Renovierungsklauseln auch jetzt noch m\u00f6glich. Die W\u00fcstenrot Haus- und St\u00e4dtebau GmbH, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten W\u00fcstenrot &amp; W\u00fcrttembergische, hat einige Tipps dazu zusammengestellt.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ein starrer Fristenplan benachteiligt den Mieter insbesondere deswegen, weil eine Renovierung dann nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgef\u00fchrt werden muss. Der tats\u00e4chliche Zustand der R\u00e4ume, also die Erforderlichkeit, spielt dabei keine Rolle.<\/p>\n<div id=\"attachment_15080\" style=\"width: 194px\" class=\"wp-caption alignleft\"><a href=\"http:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierung-Mietvertrag.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-15080\" class=\"size-full wp-image-15080\" alt=\"Sch\u00f6nheitsreparaturen\" src=\"http:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierung-Mietvertrag.jpg\" width=\"184\" height=\"145\" srcset=\"https:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierung-Mietvertrag.jpg 545w, https:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierung-Mietvertrag-300x235.jpg 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 184px) 100vw, 184px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-15080\" class=\"wp-caption-text\">Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/p><\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">Gesetzlich ist festgeschrieben, dass im Prinzip der Vermieter verpflichtet ist, sich um den Zustand der Wohnung, die er vermietet, zu k\u00fcmmern. Abnutzungen, die lediglich auf den \u201evertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch\u201c zur\u00fcckzuf\u00fchren sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch zumeist abgewichen. \u00dcber eine Renovierungsklausel im Mietvertrag wird der Mieter verpflichtet, bestimmte Renovierungen durchzuf\u00fchren.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Derartige Klauseln k\u00f6nnen trotz der h\u00f6chstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bez\u00fcglich starrer Fristenpl\u00e4ne weiterhin vereinbart werden. F\u00fcr die Frage, ob eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bestimmte Sch\u00f6nheitsreparaturen vorzunehmen, auch rechtlich zul\u00e4ssig ist, sind drei Punkte besonders zu beachten:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Ist die Regelung in einem Mietvertrag rechtlich \u00fcberhaupt wirksam? Vor allem viele allgemeine Formularklauseln hat die Rechtsprechung f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rt.<\/li>\n<li>Was z\u00e4hlt zu den Sch\u00f6nheitsreparaturen? Dazu geh\u00f6ren zum Beispiel nicht das Abschleifen von Parkettboden, das Reinigen eines Teppichs oder die Renovierung eines gemieteten Kellerraums.<\/li>\n<li>Sind zul\u00e4ssigerweise auf den Mieter \u00fcbertragene Sch\u00f6nheitsreparaturen zu dem gew\u00fcnschten Zeitpunkt \u00fcberhaupt f\u00e4llig, besteht also objektiver Renovierungsbedarf?<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Was sind Sch\u00f6nheitsreparaturen?<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Das Wohnen hinterl\u00e4sst Spuren. Die Sch\u00f6nheitsreparaturen betreffen alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt, zum Beispiel Tapeten, Innent\u00fcren, Einbauschr\u00e4nke und Fensterrahmen. Folgende Arbeiten z\u00e4hlen zu den \u00fcblichen Sch\u00f6nheitsreparaturen:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>das Streichen oder Tapezieren der W\u00e4nde<\/li>\n<li>das Streichen oder Lackieren von Heizk\u00f6rpern, Innent\u00fcren samt Zargen und Fensterrahmen von innen,<\/li>\n<li>das Streichen oder Lackieren von Einbauschr\u00e4nken oder<\/li>\n<li>das Ausbessern von D\u00fcbell\u00f6chern in Fliesen und an W\u00e4nden.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Keine Sch\u00f6nheitsreparaturen sind hingegen:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Streichen der Fenster und T\u00fcren von au\u00dfen,<\/li>\n<li>Abschleifen und Versiegeln von Parkettb\u00f6den,<\/li>\n<li>Reinigen von Teppichb\u00f6den, wenn nicht extra vereinbart,<\/li>\n<li>Neuverlegen von Bodenbel\u00e4gen sowie<\/li>\n<li>Arbeiten am Mauerwerk.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Starre Fristenpl\u00e4ne f\u00fcr Renovierungen hat der Bundesgerichtshof zwar f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rt, doch sind auch weiterhin Fristenvereinbarungen in Mietvertr\u00e4gen m\u00f6glich und wirksam. Dazu geh\u00f6rt etwa die Formulierung &#8222;Im Allgemeinen werden die Sch\u00f6nheitsreparaturen in den Mietr\u00e4umen in den folgenden Zeitabst\u00e4nden erforderlich&#8230;&#8220; oder auch &#8222;Die Sch\u00f6nheitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabst\u00e4nden durchzuf\u00fchren&#8230;&#8220;.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Fristen d\u00fcrfen genannt werden, aber nicht bindend sein<\/strong><\/p>\n<p>Der BGH hat sogar ausgef\u00fchrt, welche Renovierungsfristen seiner Auffassung nach im Allgemeinen angemessen sind:<\/p>\n<ul>\n<li>K\u00fcchen, B\u00e4der und Duschen (Nassr\u00e4ume) alle 3 Jahre<\/li>\n<li>Wohn- und Schlafr\u00e4ume (Trockenr\u00e4ume) alle 5 Jahre<\/li>\n<li>Flure, Dielen und Toiletten (Trockenr\u00e4ume) alle 5 Jahre<\/li>\n<li>Nebenr\u00e4ume alle 7 Jahr<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Diese Fristen sind auch ma\u00dfgeblich f\u00fcr die Anstriche von Fenstern, T\u00fcren und Heizungsrohren der jeweiligen R\u00e4ume. Wichtig ist dabei, dass die genannten Fristen weder bindend noch absolut sind. Sie dienen vielmehr zur Orientierung, da immer vom tats\u00e4chlichen Renovierungsbedarf der Mietr\u00e4ume auszugehen ist, der von den Fristen abweichen kann.<\/p>\n<div id=\"attachment_15067\" style=\"width: 555px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"http:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierungsklauseln-im-Mietvertrag.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-15067\" class=\"size-full wp-image-15067\" alt=\"Starre Fristenpl\u00e4ne f\u00fcr Renovierungen in Mietvertr\u00e4gen hat der Bundesgerichtshof zwar f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rt, doch sind auch weiterhin Fristenvereinbarungen m\u00f6glich und wirksam. Sie d\u00fcrfen aber nur zur Orientierung dienen und nicht bindend sein.\" src=\"http:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierungsklauseln-im-Mietvertrag.jpg\" width=\"545\" height=\"363\" srcset=\"https:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierungsklauseln-im-Mietvertrag.jpg 1500w, https:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierungsklauseln-im-Mietvertrag-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.malerdeck.de\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/Renovierungsklauseln-im-Mietvertrag-1024x682.jpg 1024w\" sizes=\"auto, (max-width: 545px) 100vw, 545px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-15067\" class=\"wp-caption-text\">Starre Fristenpl\u00e4ne f\u00fcr Renovierungen in Mietvertr\u00e4gen hat der Bundesgerichtshof zwar f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rt, doch sind auch weiterhin Fristenvereinbarungen m\u00f6glich und wirksam. Sie d\u00fcrfen aber nur zur Orientierung dienen und nicht bindend sein.<\/p><\/div>\n<p><strong>Daher sind beispielsweise folgende Fristenregelungen in Mietvertr\u00e4gen unwirksam:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>&#8222;Sch\u00f6nheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in K\u00fcche, Bad und Toilette sowie von f\u00fcnf Jahren in allen \u00fcbrigen R\u00e4umen auszuf\u00fchren.&#8220; Dies ist eine starre Fristenregelung. In dieser Vereinbarung sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da es sich um absolut feststehende Fristen handelt, die den tats\u00e4chlichen Renovierungsbedarf unber\u00fccksichtigt lassen.<\/li>\n<li>&#8222;Auf die \u00fcblichen Fristen wird Bezug genommen.&#8220; Die Formulierung ist zu unbestimmt und f\u00fchrt daher zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.<\/li>\n<li>&#8222;Die Sch\u00f6nheitsreparaturen sind nach folgenden Regelfristen auszuf\u00fchren.&#8220; Auch das ist eine starre Fristenregelung.<\/li>\n<li>&#8222;Der Mieter ist verpflichtet, die Ausf\u00fchrung von Sch\u00f6nheitsreparaturen in K\u00fcchen, Badr\u00e4umen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafr\u00e4umen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenr\u00e4umen von 7 Jahren durchzuf\u00fchren&#8220; \u2013 ebenfalls eine starre Fristenregelung.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Abgeltungsklauseln bei Mietvertragsende sind wirksam<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Grunds\u00e4tzlich ist es m\u00f6glich, im Mietvertrag eine sogenannte Abgeltungsklausel zu vereinbaren, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung \u00fcberlassen wird. Sie legt fest, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses verpflichtet werden kann, sich an den Kosten f\u00fcr noch nicht f\u00e4llige Sch\u00f6nheitsreparaturen zu beteiligen, die an sich von ihm vorzunehmen w\u00e4ren.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Damit eine Abgeltungsklausel wirksam ist, muss der tats\u00e4chliche Abnutzungsgrad der Wohnung ber\u00fccksichtigt werden, wenn der Renovierungskostenanteil des Mieters festgelegt werden soll. Auch muss dargestellt sein, wie der Abnutzungsgrad ermittelt wird. Der Mieter muss eindeutig erkennen k\u00f6nnen, dass der Abnutzungsgrad tats\u00e4chlich in der dargestellten Art und Weise ermittelt wird. Es darf dem Vermieter nicht m\u00f6glich sein, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt w\u00e4re, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Bitte beachten Sie, dass Aussagen in dem Ratgebertext zum Zeitpunkt der Ver\u00f6ffentlichung getroffen wurden.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Bild und Text: \u00a9 <a href=\"http:\/\/www.ww-ag.com\/de\/startseite\/startseite~1.html\" target=\"_blank\">W\u00fcstenrot &amp; W\u00fcrttembergische \u2013 Der Vorsorge-Spezialis<\/a>t, Stuttgart, 10. April 2013<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Renovierungs- oder Sch\u00f6nheitsreparaturklauseln sind im Mietrecht eines der meistdiskutierten Themen. In Mietvertragsformularen enthielten sie lange Zeit einen starren Fristenplan. Er regelte, welche R\u00e4ume der Mietwohnung der Mieter nach wieviel Jahren renovieren sollte. 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